Renovierungsmaßnahmen nach ENEV/Aufarbeitung

[Firefighter]

Hallo!

Wir überlegen gerade, uns ein Haus als Geldanlage anzuschaffen.
Da es sich durch die Mieteinnahmen finanzieren muss, muss man schon recht sparsam kalkulieren.
Es ist Bj. '31, wurde in den 50ern mal renoviert. Von aussen ist es sehr schön verklinkert, weshalb eine Wärmedämmung von dieser Seite sowiso ausfällt.
Besichtigen tun wir es erst am Donnerstag, ich kann alos noch nicht viel dazu sagen. Innen muss aber viel gemacht werden, alle Bäder neu, Wohnungen neu aufteilen. etc.
Da stellt sich nun natürlich die Frage, was man energiespartechnisch vom Gesetz her machen muss.
Sollte man dort noch aufwendig Innen dämmen müssen, wird es vermutlich unwirtschaftlich. Den Energiepaß sehe ich auch am Donnerstag.
Die notwendigen Umbauten sind hoffentlich nicht das Problem, habe ja auch schon einiges hinter mir, nur was nicht nötig ist würd ich halt gerne lassen.
Weiterhin würde ich gerne wissen, ob man Dielenböden auch aufarbeiten kann. Diese sind dort teilweise noch verlegt und (zumindest nach Bildern) runtergerockt.

Vielleicht weiß von euch wer, wie sich das verhält.

Grüße

 

[Guest]

Moin
Es ist keiner verpflichtet sein altes Haus nachzudämmen, es muss bei Verkauf oder Vermietung nur ein Energiepass erstellt werden der eine Abschätzung der zu erwartenden Heizkosten ermöglicht.
Nur Neubauten müssen gedämmt werden, sonst gibts keine Genehmigung.
Wenn allerdings ein KFW Kredit für Altbausanierung sowie Zuschüsse beantragt werden sollen muss die neue Vorschrift der Dämmung erfüllt werden.
Nach besten Wissen ohne gross nachzugooglen erstellt.
Zu den Dielen:
Eine Diele kann nachgeschliffen werden wenn keine Wurmlöcher zu sehen sind, denn wenn Wurmlöcher da sind werden die hässlichen Fresskanäle freigeschliffen und es sieht schlimm aus. Die Kanäle liegen knapp unterhalb des Wurmloches.
Man kann die Diele auch vorsichtig aufnehmen, reinigen und wieder anschrauben und dann erst schleifen, das Ergebnis ist besser als bei einer Neudiele weil sich das alte Holz perfekt an das Klima(Feuchte) im Haus angepasst hat, spätere Fugen sind nicht zu erwarten es sei denn man stellt von Ofenheizung auf Zentralheizung um dann könnte es noch etwas trockener werden aber nicht wesentlich.
Zur Nachdämmung am Altbau:
Die meiste Wärme geht noch oben verloren, ich meine das wenn das Dachgeschoss erstklassig gedämmt ist hat man schon das Wesentliche geschafft, neue Fenster dazu und dann stimmts schon. Was dann noch an Wärme durch die Wände verlorengeht ist prozentual an der Gesamteinsparung nicht mehr sooo hoch, oder sagen wir so hoch wie die "Berater" es weismachen wollen.
Man kann sich dreierlei ausrechnen lassen:
1. Energieverbrauch Bestand(siehe Energiepass)
2. Energieverbrauch bei gedämmtem Dach+neue Fenster
3. Energieverbrauch wie vor jedoch noch mit gedämmter Fassade, dann sieht man den Unterschied in Litern Öl/Jahr.
Mit gewissen Einschränkungen lässt sich auch eine leichte Verbesserung der Wanddämmung durch eine Innendämmung erreichen, bei Bedarf erkläre ich das mal genauer.
Alles andere ist "schönrechnen" von Vertretern der Baustoffindustrie, nicht blenden lassen mit %-Zahlen!!
Diese Wärmebedarfsberechnungen machen meist die Statiker als Nebengeschäft mit und bei denen ist man gut aufgehoben weil sie was von Mathematik verstehen.
Viel Glück mit dem "neuen"Haus

 

[Firefighter]

Hi!

Vielen Dank schonmal. Da das Haus komplett vermietet werden soll, wenn wir uns dazu entschließen sollten, es zu kaufen, kommt der KfW glaub ich nicht in Frage. den gibt es m.E. nur für selbstgenutzte Immobilien.
Die Fenster muss ich mir mal genauer anscheuen, haben auf jeden Fall nen Holrrahmen, aber die Innenteile sahen mir von aussen betrachtet recht neu aus, vielleicht haben wir ja Glück.
Innendämmung soll ja so ein Thema für sich sdein und bei den Baujahren auch nicht ganz unproblematisch. Vielleicht geht ja für den Notfall so eine "Einblasdämmung".
Was verstehst du unter Dielen reinigen? Schonmal mit der Hand vorschleifen?

Grüße

 

[tesuji]

Moin Doc,

...Es ist keiner verpflichtet sein altes Haus nachzudämmen...Nach besten Wissen ...

"Nach bestem Gewissen" reicht in diesem Falle leider nicht aus. Besser ist es schon den §10 - Nachrüsten bei Anlagen und Gebäuden, Abs. 4, 5 und 6 der EnEV 2009, veröffentlicht im Bundesgesetzblatt 2009, I Nr.23, S. 956 genauer zu inspizieren:

Der gemeine Bürger ist nun tatsächlich per Gesetz verpflichtet, bis zum 31.12.2011 an seinem Haus aufwendige Dämmmassnahmen vorzunehmen. Ausnahmen sind da nur selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser. Bei einem Eigentümerwechsel nach dem 1.1.2010, was für den Fragesteller offensichtlich zutrifft, müssen diese Dämmmassnahmen aber innerhalb einer Frist von zwei Jahren auf jeden Fall durchgeführt werden. Und keine Sorge: Schorni wird die Sünder schon der zuständigen Landesbehörde melden. Ob er dafür auch eine Prämie einstreichen darf, steht glaube ich nicht direkt im Gesetz.

Diese Wärmebedarfsberechnungen machen meist die Statiker als Nebengeschäft mit und bei denen ist man gut aufgehoben weil sie was von Mathematik verstehen.

Da hast du vollkommen recht, nur Statiker beherrschen die Bauphysik, sie sind seriös und könnens richtig! (Blöderweise müssen auch sei die Vorgaben der schwachsinnigen EnEV 2009 einhalten, auch wenn sich ihnen dabei der Magen umdreht.)

Auf keinen Fall diesen Beraterhaien vertrauen, die i.d.R. nicht bis Drei zählen können, aber dennoch in einem Wochendschnellkurs zu "professionellen" Energieberatungskünstlern gebildet worden sind. Und lass auch die schwazen Männer und die sogenannten bodenständigen Zimmerleute da nicht ran. Über Architekten wollen wir hier erst gar nicht reden. (Die Dummheit der meisten dieser Künstler erkennt man leicht daran, dass sie immer wieder von Kilowatt pro Stunde faseln und dir vorrechnen wollen, dass du mindestens 3000 Liter Öl jedes Jahr einsparen wirst, auch wenn du bisher nur knapp 2000 Liter verbraucht hast. Da befinden sich die dummen Künstler in bester Gesellschaft.).

Mit Sicherheit dürften nicht wenige dieser Künstler von der Dämmstoffindustrie (z.B. von den emsigen Pavianen (Name geändert) geschmiert werden.


vgv cliff

 

[Guest]

Moin
Ohne jetzt jeden Paragraphen auseinandergepuhlt zu haben kann man behaupten das wenn das Dach oder die Geschossdecke zum ungeheizten Dachboden ordentlich gedämmt ist die Sache durchgeht. Man muss also nicht die Werte bringen die ein Neubau bringen muss, ein "Angemessenheit" steht im Raum sowie die Berücksichtgung der wirtschaftlichen Verhältnisse, Ausnahmen kann es auch geben. Solche Teildämmung ist auch jedem anzuraten, das Haus wird wärmer, gemütlicher, trockener und ruhiger.
Der Schorni kümmert sich erfahrungsgemäss meist um die Heizung, von Dämmung versteht er eh nichts. Man geht stets davon aus das bei Eigentümerwechsel selbversändlich eine neue Heizung gekauft wird und da greift Schorni ein, das man ohne weiteres die alten Kachel oder Kanaonenöfen weiterbetreiben darf wird selten diskutiert
Was noch zu beachten ist ist das die Wärmeschutzverordnung nicht wirklich kontrolliert wird, es reicht wenn das Material verbaut, einer seinen Stempel zückt und gut. Keiner misst den tatsächlich errechneten Verbrauch nach, keiner rückt mit Wärmebildkamera an, keiner macht eine Druckprobe(blower door test).
Worauf ich anspiele:
Bin ja bekanntermassen selber vom Bau und weiss ganz genau wie das Verhältnis einiger Kollegen zu "Glaswolle" und dessen Verarbeitung ist, ich sage euch noch nur, es ist mitunter die reinste Geldverschwendung so wie die das Material hineinproppen
Kurzum ein kleines Beispiel:
Eine sauber verlegt 160mm Dämmung ist dreimal besser als eine verpfuschte 240mm Dämmung die Fehlstellen aufweist.
Ich rate jedem Bauherrn VOR der Bezahlung des Handwerkers ein Wärmebild machen zu lassen.
Heute kriegt der Billigste den Zuschlag und somit ist Pfusch vorprogrammiert.
Ich brauche für die Dämmung eines Sparrendaches mit Unterkonstruktion, Dampfsperre, Schalung und Gipplatten rund eine Stunde/ m2.(Altbau, alles schief und krumm)
Oft höre ich dann ich ein anderer wäre billiger weil schneller, aber das juckt mich wenig sollen die den beauftragen.

 

[Alfred]

Hallo,
mich würde mal interessieren wie es sich mit der Ausführung dieser Vorschriften bei geschlossener Bauweise oder Grenzbebauung verhält, wenn ich also an die zu dämmendende Seite nicht rankomme weil da ein unbewohntes Gebäude raungebaut ist oder weil ich die Grundstücksgrenzen überschreite.
Weiters wie geprüft wird ob die Angaben der Dämmung stimmen, ob dann das Dach/Zwischendecke aufgemacht wird um zu messen?

Irgendwie war der Trick mit dem EnEV wohl gedacht um der Konjunktur in D einen Schub zu verpassen, wenn alle dämmen brummt der Laden wieder. Parallel dazu die Schadstoffklassen der Fahrzeuge.

M.E. sollte man im Zuge der Erneuerung/Renovierung auf diese Maßnahmen achten, bei den Kfz ergäbe sich durch den natürlichen Ersatzkauf automatisch ein Bestand an konformen Fahrzeugen, man muss ja nicht alles übers Knie brechen.

 

[H.-A. Losch]

Wichtig für die Beantwortung der Frage ist zu wissen, wo das Haus steht. Denn Baurecht ist Deutschland Länderrecht. Da kann es je Bundesland durchaus Unterschiede geben.

 

[Guest]

Moin
Bei manchen Häusern, insbesondere im priviligierten Aussenbereich darf man das "äussere Erscheinungsbild" oft nicht ändern, wird aber trotzdem geduldet, nur was ist wenns hart auf hart kommt?
Bei einer Aufsparrendämmung wird das Haus rund einen halben Meter höher als vorher und wenn die Fassade auch noch gedämmt wird ist die Grundfläche auch richtig was grösser, es geht um rund 15cm umlaufend, bei 40m Wand macht das schon 6m2 aus. Sowas kann Ärger mit den Nachbarn geben wegen der Sonne und der Sicht. da fragt man besser bei der Gemeinde nach.
Bei Grenzbebauung muss der Nachbar dulden das man dessen Grundstück betritt um Bauarbeiten auszuführen wenns sonst unzumutbar wäre(zb. vom Hubschrauber oder Zeppelin aus), wenn die Häuser Wand an Wand stehen heizt man das Nachbarhaus zwangsläufig mit, da es aber keine richtige Aussenwand ist würde ich eine Innendämmung riskieren.

 

[tesuji]

Moin Doc,

Was noch zu beachten ist ist das die Wärmeschutzverordnung nicht wirklich kontrolliert wird...

So war's bisher bei der alten EnEV 2007. Die neue EnEV2009 geht da weiter, denn der Bezirksschornsteinfeger (wurde der nicht mal als Blockwart im Dritten Reich etabliert, oder sollte ich mich da etwa irren?) kontrolliert nun auch Dämmmaßnahmen. Und teilt Verstöße der zuständigen Behörde mit. Diese kann ein Busgeld von bis zu 50.000EUR verhängen. Einfach mal beim LIV-Eheinland-Pfalz nachlesen, was unser Berufsschullehrer (fürs Gymi hats leider nicht gereicht) Gabriel dazu zu sagen hat!

Man muss also nicht die Werte bringen die ein Neubau bringen muss...

Ja, bei bereits bestehehenden Gebäuden muss man nicht alle Anforderungen der EnEV 2009 exakt erfüllen. Während die alte EnEV detaillierte Anforderungen sowohl für alte, bestehende Gebäude als auch neu zu errichtende Gebäude enthielt, macht die neue EnEV aber keinen Unterschied mehr zwischen alt und neu.

Nur im §9, Abs. (1), Pkt. 2 der EnEV 2009 gibt es einen Bonus für Altbauten, ich zitiere sinngemäß: Bei Änderung, Erweiterung und Ausbau von Gebäuden gelten die Anforderungen als erfüllt, wenn die Transmissionwärmeverluste nach Anlage 1 um nicht mehr als 40% überschritten werden. Vereinfacht: Ein Altbau kann um bis zu 40% schlechter gedämmt werden als ein Neubau.

Gegenüber der EnEV 2007 wurden die energetischen Anforderungen um 30% verschärft. Die geplante EnEV 2012 legt noch einmal 30% nach.

Wichtig für die Beantwortung der Frage ist zu wissen, wo das Haus steht. Denn Baurecht ist Deutschland Länderrecht. Da kann es je Bundesland durchaus Unterschiede geben.

Die EnEV gilt für alle 16 Bundesländer ohne Abstriche, denn sie ist Bundesrecht. Anders ist es beispielsweise im Nachbarschaftsrecht, wenn es darum geht, z.B. ein Gerüst auf Nachbars Grundstück aufzustellen. Sowas muss in vielen Bundesländern, beispielsweise in NRW geduldet werden (sogenanntes Hammerschlags- und Leiterrecht).

Ein WDVS darf NICHT in ein Nachbargrundstück reinragen (OLG Karlsruhe 6U121/09).

vgv Cliff

 

[Firefighter]

Vilen Dank für eure Beiträge, hat mir schonmal nen Stück weiter geholfen. Hat noch irgendwer nen Tipp für die Dielen?
Mit wieviel Kosten kann man pro qm Flachdach (sind 30qm, muss neu abgedichtet werden) rechnen und was setzt man wohl für die Dämmung der obersten Decke an?

Grüße

 

[raymund]

Hallo!

Wir überlegen gerade, uns ein Haus als Geldanlage anzuschaffen.
Da es sich durch die Mieteinnahmen finanzieren muss, muss man schon recht sparsam kalkulieren.
Es ist Bj. '31, wurde in den 50ern mal renoviert. Von aussen ist es sehr schön verklinkert, weshalb eine Wärmedämmung von dieser Seite sowiso ausfällt.
.........
Grüße

Ich persönlich würde mir das gut überlegen, einen Altbau auf Mietbasis finanzieren zu wollen.
Das muss sehr gut kalkuliert sein.
Neben den Anschaffungs- und Nebenkosten müssen auch erstmal die Renovierungskosten finanziert werden bis überhaupt Miete eingenommen werden kann.
Um den von diversen Finanzberatern prognostizierten Mietbetrag zu erhalten, muss das Haus auch dem entsprechenden Standard entsprechen, was sich wiederum in den Renovierungskosten niederschlägt.
Dann muss man erst mal einen Mieter finden, also das Haus muss die entsprechende Lage haben. Wenn es die hat, dürfte die Anschaffung nicht allzu günstig sein.

Bei einem Haus Bj. 31, und in den 50gern renoviert, steht nach meiner Einschätzung eine Kernsanierung an, was den Kosten für einen Neubau sehr nahe kommt.

Ich würde solch eine Entscheidung sehr genau und unter pessimistischen Einschätzungen nachrechnen.

Gruß
Raymund

 

[tesuji]

...
Mit wieviel Kosten kann man pro qm Flachdach (sind 30qm, muss neu abgedichtet werden) rechnen...

Zu den Dielen kann ich dir nichts sagen, habe aber schon einige Angebote für die Neudämmung/Sanierung von Flachdächern auf dem Tisch gehabt. Diese lagen alle so um 150EUR/m2 (ohne Kupferblech-Verwahrungen).

Vergessen, warum ich klickte: Möchte mich Raymund anschließen: Bei einem derart sanierungsbedürftigem Altbau muss man sehr genau rechnen, um die Finanzierung über (sichere!) Mieteinnahmen hin zu bekommen.


vgv Cliff

 

[Firefighter]

So, die Besichtigung ist gelaufen. Bin mir noch nicht ganz sicher, was ich davon halten soll. Das mit dem Flachdach war natürlich so, wie du gesagt hast hast, die Platten in Beton gelegt und im Raum darunter sieht man an der Decke deutlich, dass es mal undicht war/ist.
Es gibt keine venünftigen Bäder sondern eher zwei Gästetoiletten auf jeweils halber Treppenhöhe die dann auch den Nachteil habe in das darüber liegende Zimmer zur Hälfte hereinzuragen. Dadrüber wurden dannn Einbauschränke eingebaut. Der Keller hat leider eine zu geringe Höhe, um in vernünftig auszubauen und zu vermieten, die Heizöltanks sind allerdings aussen gelegen und wurdn gerade erst überprüft (gibt es da eigentlich ne Vorschrift für? Meinte der Makler so am Rande...). Die Fenster sind anscheinend aus den 70ern (zumindest das, wo ich ein Datum gefunden habe), scheinen aber sonst noch fit zu sein. Doppelglasscheiben im Holzrahmen. Ausser der Kellerdecke sind alle anderen aus Holz. Der Boden hat verschiedene Höhen (soll wohl teilweise mal Spanplatte gelegt worden sein und dann Teppich drauf).
Durch den Dachfirst kann man ein wenig Tageslicht sehen, der Rest wirkt trocken und sauber. Die Raumaufteilung an sich ist meiner Meinung nach noch nicht so ganz günstig, aber das ist ja wohl machebar.
Werde nächste Woche nochmal mit meinem kumpel zusammen schauen gehen, der ist Zimmermann. Vielleicht kann der mir mehr zu dem evtl. Investitionsvolumen sagen.
Rein auf Mietbasis soll es auch nicht laufen (danke für den Einwand), ich bin dabei eine unserer Wohnungen in Gelsenkirchen zu verkaufen, was aber noch ein wenig dauern kann. Einen Tei ldes Ertrages würde ich wohl als sonderzahlung wieder in das Haus hiers stecken wollen.

Grüße

 

[Dirk]

Der gemeine Bürger ist nun tatsächlich per Gesetz verpflichtet, bis zum 31.12.2011 an seinem Haus aufwendige Dämmmassnahmen vorzunehmen. Ausnahmen sind da nur selbstgenutzte Ein- oder Zweifamilienhäuser. Bei einem Eigentümerwechsel nach dem 1.1.2010, was für den Fragesteller offensichtlich zutrifft, müssen diese Dämmmassnahmen aber innerhalb einer Frist von zwei Jahren auf jeden Fall durchgeführt werden.

Gilt ein Erbe auch als Eigentümerwechsel?

 

[Firefighter]

Da geh ich doch stramm von aus.